和近期火爆的杭州樓市銷售形勢相映照的，是高價頻現(xiàn)的土地市場。5月30日，錢江新城內(nèi)一塊126畝的宅地以1.17萬元/平方米左右的樓面價成交；6月25日，原杭州金松洗衣機(jī)廠地塊拍出了1.22萬元/平方米的樓面價；7月2日，九堡宅地又拍出4600元/平方米的新地價。讓市場驚嘆的不僅是這些開發(fā)商志在必得的豪氣，更是其后意味著的樓價新高——
高價土地是否有抬價之嫌
但凡綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平親自出馬的土地拍賣會，綠城都會是絕對的主角；宋衛(wèi)平身著紅衣坐鎮(zhèn)現(xiàn)場，綠城看中的寶地往往不會旁落他人。這似乎已成為近年來杭州土地市場上不成文的慣例。
然而這個慣例在2007年6月25日下午忽然被打破。在杭政儲出[2007]20號地塊的角逐中，經(jīng)過12輪你來我往的角逐，后關(guān)頭，面對旅游房產(chǎn)的16.01億報價，此前打出15.999億元報價的綠城，居然“投槍繳械”，認(rèn)輸了。
“僅僅差100萬元，綠城又不是出不起！”局外人對于這場競拍，直呼看不懂，畢竟以區(qū)區(qū)8元/平方米樓面價的差距而放棄，怎么看都不像是一貫以拿地“快、狠、準(zhǔn)”著稱的綠城的風(fēng)格。更有好事者認(rèn)為，這是一場“綠城設(shè)套，旅游入局”的“游戲”，理由是去年綠城已經(jīng)聯(lián)手濱江拿下了杭汽發(fā)地塊，這次的原金松洗衣機(jī)廠地塊與之相隔不遠(yuǎn)，如果樓面價能維持在一定的高度，則可確保杭汽發(fā)地塊的項目日后賣出好價錢。
綠城后的低姿態(tài)真是讓市場猜測多多。
“事實(shí)上，我也很納悶！背晒Ω偟迷鹚上匆聶C(jī)廠地塊的旅游房產(chǎn)董事長葉健說，“據(jù)我自己的分析，綠城在市中心已經(jīng)有杭汽發(fā)這樣的寶地，從這點(diǎn)來說，他們在20號地塊拿地的迫切性上不如我們！
而綠城的一位內(nèi)部人士在解釋20號地塊之爭時，言簡意賅：“跟杭汽發(fā)相比，這塊地的標(biāo)桿性意義有所不及！彪m然綠城對原金松洗衣機(jī)廠這塊地很有興趣，但是它的競拍樓面價已超過了杭汽發(fā)地塊和前不久的錢江新城地塊，與周邊樓盤的房價基本持平，這樣的地價顯然也蘊(yùn)積了不小的投資風(fēng)險。
在其他一些開發(fā)商看來，綠城對于這塊地，應(yīng)該是競價的熱情高過抬價！熬G城如果能拿下當(dāng)然好，這塊地與杭汽發(fā)幾乎就會成為日后杭州市中心具標(biāo)桿意義的高端樓盤，在杭州房產(chǎn)界的老大地位將更加鞏固；即使拿不下，有這塊地做陪襯，杭汽發(fā)項目也不愁賣！币晃环慨a(chǎn)公司高管說道。
要看到的是，在已有的項目邊上再拿一些地塊，這是當(dāng)前不少在杭開發(fā)商的拿地策略。一來對地塊已經(jīng)比較熟悉；二來可以連片開發(fā)，降低成本；三來在一定程度上確實(shí)可以通過參與競價保護(hù)自己原來地塊的價值。在4月份的西溪地塊之爭中，坤和與華元爭奪多輪，坤和在西溪有大體量的和家園項目，而華元則剛剛在3月份拿到西溪武警指揮學(xué)校地塊。
為什么外來大鱷總是保守些
在杭州一系列標(biāo)志性地塊的爭奪大戰(zhàn)中，本地大鱷志得意滿，雖然外地大鱷影子也不斷出現(xiàn)，但出價總是相對保守。
杭汽發(fā)地塊，華潤新鴻基地產(chǎn)和綠城、濱江組成的戰(zhàn)略聯(lián)盟叫板。當(dāng)時的場面至今仍歷歷在目：綠城濱江聯(lián)手的88號競買人自書面競價起多次以千萬元為單位大幅度加價，華潤的6號競買人，緊跟其后，每次多加個幾百萬元。同樣，錢江新城望江地塊，華潤新鴻基地產(chǎn)和中海露臉，華潤新鴻基止步于34億，離后的中標(biāo)價34.9億僅一步之遙。
為何外地大鱷在高價地塊的爭奪戰(zhàn)中，表現(xiàn)的不如本地大鱷那么激進(jìn)？記者采訪了多家本地公司及外來大鱷，發(fā)現(xiàn)了一些有意思的東西。
首先，外地大鱷，他們立足的是全國性的市場，杭汽發(fā)等地塊對他們來說，也只不過是杭州市場的一個戰(zhàn)略性高地，而不是公司的標(biāo)志性地塊，自然不會不惜成本去拿。
其次，外來大鱷在拿地時多是本地公司的職業(yè)經(jīng)理人坐鎮(zhèn)，事先都有土地市場調(diào)研，價格上限提前制定，一般不會超預(yù)計情況行事。而杭州的本地開發(fā)商多是老板親自坐鎮(zhèn)，每個環(huán)節(jié)介入得都很深，當(dāng)場制定競價策略。
還有，不同公司對市場的判斷也不一樣。從這些高價地塊看，有些地塊從現(xiàn)在拿地成本看，樓面地價都已超出現(xiàn)有水平，甚至已預(yù)支了后兩年的房價空間。如果，你對今后的市場是持上漲觀點(diǎn)的話，才敢拿地。而如果只是持今明兩年房價不會跌，但也未必會漲的態(tài)度，那么在拿地時所定的價格也是大不一樣了。
因?yàn)橛羞@些區(qū)別，外來大鱷相對謹(jǐn)慎和保守，更多點(diǎn)理性；而本地公司對市場的信心則更強(qiáng)，也更多點(diǎn)感性因素。
市場會支撐開發(fā)商的信心嗎
錢江新城地塊的樓面價為11759元/平方米，原金松洗衣機(jī)廠地塊的樓面價為12245元/平方米，在這個星期一出讓的九堡地塊，后的樓面價達(dá)到了4600元/平方米。按照這些地塊的拿地成本，它們今后的房價要遠(yuǎn)超現(xiàn)有水平。開發(fā)商們的高價拿地行為，無疑反映了他們對未來市場充滿信心。關(guān)鍵是，未來的市場會支撐他們的信心嗎？
誰為瘋狂地價埋單
當(dāng)人們還在為房價狂飆而驚詫、憂心時，上海、杭州、南京等地近來又“地王”頻出。地價之于房價，猶如“面粉”之于“饅頭”！梆z頭”降價已成社會性渴望，而“面粉”卻日貴一日！皳P(yáng)湯不能止沸，烈火豈能加油！睒I(yè)內(nèi)專家指出，終為瘋狂地價埋單的，除了購房人還能有誰!
開發(fā)商為瘋狂地價付賬，但房價一浪高過一浪的事實(shí)表明，終的埋單人不會是他們。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局新調(diào)查顯示，5月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格，同比上漲6.6%，漲幅比上月高出1.3個百分點(diǎn)。而前4個月，全國房價月均漲幅一直在6%高位波動。
在房價大幅普漲的背景下，糾纏于高地價之于高房價，是“雞生蛋還是蛋生雞”的關(guān)系，已沒有意義。人們無法漠視當(dāng)下地價瘋漲與房價高企相互勾連交織的圖景。
房地產(chǎn)研究者顧海波(顧海波博客|顧海波新聞)指出，但凡地價高的城市，房價無一不高。雖然房價取決于供求，但高地價增大了商品房成本，客觀上推高了房價，是毋庸置疑的事實(shí)。
“一邊放任面粉飛漲，一邊想要饅頭跌價，是否南轅北轍？”顧海波說，土地成本終是要打入房價的，“羊毛出在羊身上”，到頭來為瘋狂地價埋單的還是購房人。
地價為何瘋漲？開發(fā)商說政府供地過少，地價猛漲，大半因供應(yīng)不足而起。但土地主管部門并不認(rèn)賬，認(rèn)為絕對供地量并不少。像上海，現(xiàn)在可能仍有2000余幅、17萬畝至18萬畝土地未開發(fā)。即便現(xiàn)在停止供地，已出讓的土地也夠幾年開發(fā)。
歷史的供應(yīng)過剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足，加劇土地供應(yīng)的“時空”矛盾，此即囤地之禍。政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地，必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價狂飆。新供土地價格一漲，囤積的土地自然就溢價，這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵：閑置越久，溢價越多。于是，大量批而未動的土地，通過所謂項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，在三級市場上高價轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。房價上漲，地價難辭其咎。調(diào)控房價，務(wù)須調(diào)控地價。調(diào)控地價，就必須保障土地的有效供應(yīng)，而要保證投放市場的土地能發(fā)揮實(shí)際效用，就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。只有讓囤地?zé)o利可圖，市場的有效供應(yīng)才可能保證。而從遠(yuǎn)期來看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動。