地產(chǎn)中介業(yè)：分分合合中步入成熟
·作者：長(zhǎng)沙房產(chǎn)網(wǎng) ·更新時(shí)間：2008-03-20 00:00 ·瀏覽次數(shù)：10705次
正如深圳在全國(guó)邁出商品房改革的步一樣，深圳也是中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)源地。
1988年，深圳家、也是全國(guó)家地產(chǎn)中介服務(wù)公司深圳國(guó)際房地產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司成立，宣告了中介服務(wù)行業(yè)開(kāi)始正式出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。
10多年來(lái)，深圳地產(chǎn)中介業(yè)從“大一統(tǒng)”走向春秋戰(zhàn)國(guó)，再到當(dāng)前重新整合，無(wú)論從服務(wù)形式、服務(wù)內(nèi)容到管理模式都發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變。從起步期單一的代理和估價(jià)服務(wù)，到現(xiàn)在集代理、咨詢(xún)和評(píng)估為一體。在這個(gè)發(fā)展過(guò)程中，地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)變得越來(lái)越精細(xì)，越來(lái)越成熟。
【初具雛形 地產(chǎn)中介“黃埔軍！币唤y(tǒng)天下】
上世紀(jì)80年代到90年代初期，是深圳地產(chǎn)中介業(yè)的探索時(shí)期，在管理方式、經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)務(wù)拓展等方面都沒(méi)有現(xiàn)成的模式，企業(yè)只能“摸著石頭過(guò)河”。國(guó)際地產(chǎn)既是行業(yè)內(nèi)個(gè)吃螃蟹的人，也是這一時(shí)期深圳乃至全國(guó)地產(chǎn)中介的優(yōu)秀者和代表者。直到1991年，深圳的地產(chǎn)中介公司才發(fā)展到11家。
深圳地產(chǎn)中介行業(yè)的開(kāi)創(chuàng)和初的探索都源自于國(guó)際地產(chǎn)公司的成立。
上個(gè)世紀(jì)80年代初期，深圳擁有大量土地，現(xiàn)今被譽(yù)為地產(chǎn)中介“教父”的桂強(qiáng)芳在那個(gè)時(shí)候開(kāi)始了初的理想探索，他在1986年以后頻繁地去香港考察，學(xué)習(xí)香港土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的做法來(lái)創(chuàng)造土地價(jià)值。
受到香港地產(chǎn)中介的啟發(fā)，桂強(qiáng)芳設(shè)想成立一個(gè)游離于政府和國(guó)企之間的地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。深圳市政府很快批下了桂強(qiáng)芳的可行性報(bào)告。1988年12月28日，桂強(qiáng)芳成立了深圳國(guó)際房地產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司。
由于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，公司在初的兩年里并沒(méi)有盈利。桂強(qiáng)芳開(kāi)辦有關(guān)房地產(chǎn)的學(xué)習(xí)班和業(yè)務(wù)咨詢(xún)班，為公司掘到桶金后，從1989年開(kāi)始，國(guó)際地產(chǎn)開(kāi)始盈利。也就是在這個(gè)時(shí)候，國(guó)際地產(chǎn)開(kāi)始了二手房交易業(yè)務(wù)。
1990年，國(guó)際地產(chǎn)代理大信大廈的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)取得成功，為國(guó)際地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)深圳乃至中國(guó)的地產(chǎn)中介而言，這次代理有著更大的貢獻(xiàn)和更為深遠(yuǎn)的影響，它形成了現(xiàn)代地產(chǎn)中介代理的雛形。
上個(gè)世紀(jì)90年代初，國(guó)際地產(chǎn)率先對(duì)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行“承包”的管理模式，將眾多交易所和交易業(yè)務(wù)承包給個(gè)人，讓承包者擁有很大的自主權(quán)。這種管理方式雖然為日后“承包者攜款而逃”埋下了禍根，但是其靈活的管理方式還是為深圳后來(lái)的地產(chǎn)中介公司提供了一定的借鑒。
“國(guó)際地產(chǎn)為深圳的地產(chǎn)中介屆培養(yǎng)了大批的人才，是行業(yè)內(nèi)的黃埔軍！，F(xiàn)在深圳的地產(chǎn)中介公司中，同致地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、廣廈地產(chǎn)等眾多響亮的名字，都和國(guó)際地產(chǎn)有著很深的淵源。在深圳地產(chǎn)界呼風(fēng)喚雨的眾多名人，如王波、佟捷、張紅衛(wèi)等都曾經(jīng)是桂強(qiáng)芳的門(mén)生！痹诨仡櫳钲诘禺a(chǎn)中介業(yè)發(fā)展初期時(shí)，一位業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)。
【步入成長(zhǎng)期 混亂與繁榮并存】
上世紀(jì)90年代，在政策“疏”與“堵”的交替中，在以世聯(lián)為代表的眾多規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的不斷努力下，深圳地產(chǎn)中介業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度得到很大提升，漸漸走進(jìn)了自己的成長(zhǎng)期。
上世紀(jì)90年代中期，隨著深圳地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，地產(chǎn)中介猶如雨后春筍，紛紛涌現(xiàn)。到1994年，在深圳注冊(cè)的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)達(dá)到186家。其中，僅1993年一年就新批了69家。至此，由國(guó)際地產(chǎn)一家中介機(jī)構(gòu)一統(tǒng)天下的局面被徹底打破。中介市場(chǎng)上出現(xiàn)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，也呈現(xiàn)出初步繁榮的景象。
然而，地產(chǎn)中介業(yè)在其繁榮的景象背后也存在其揮之不去的痛楚，吃差價(jià)、炒房等使得地產(chǎn)中介在其發(fā)展過(guò)程中扮演著尷尬的角色。
尤其是地產(chǎn)中介市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)，引發(fā)了許多交易上的問(wèn)題。
短期的市場(chǎng)混亂引起深圳市政府的重視，1993年10月19日，深圳市政府給深圳市規(guī)劃國(guó)土局下發(fā)深編[1993]133號(hào)文件，將“房地產(chǎn)中介交易所及經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)、咨詢(xún)、租賃、包銷(xiāo)商等中介機(jī)構(gòu)”的審批管理權(quán)劃分清楚。1994年年初，深圳市規(guī)劃國(guó)土局開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)查和整頓，并及時(shí)調(diào)整策略，暫停新中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立。 對(duì)于大部分中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，政府的宏觀(guān)調(diào)控終結(jié)了地產(chǎn)中介的暴利時(shí)代。對(duì)于剛進(jìn)入深圳地產(chǎn)中介市場(chǎng)的公司來(lái)說(shuō)，則陷入了有價(jià)無(wú)市的無(wú)奈。
這個(gè)時(shí)期，國(guó)際地產(chǎn)遭遇滑鐵盧，1993年，這個(gè)迅速發(fā)展的公司開(kāi)始分裂，先后衍生出廣廈地產(chǎn)和世聯(lián)地產(chǎn)。
其中，值得一提的是世聯(lián)舉辦的“95年深圳實(shí)惠型住宅專(zhuān)場(chǎng)促銷(xiāo)會(huì)”，世聯(lián)在國(guó)商、國(guó)貿(mào)集中展示一批小戶(hù)型商品房，并設(shè)立了直銷(xiāo)熱線(xiàn)，將銷(xiāo)售對(duì)象重點(diǎn)鎖定為當(dāng)時(shí)比較富有的BP機(jī)、手機(jī)經(jīng)銷(xiāo)商等。
這次銷(xiāo)售活動(dòng)使得世聯(lián)在深圳地產(chǎn)中介市場(chǎng)異軍突起，在淡市中創(chuàng)造了3000萬(wàn)元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。它不僅在當(dāng)時(shí)低迷的地產(chǎn)行市里，創(chuàng)造了一個(gè)廣為人知的地產(chǎn)神話(huà)，而且對(duì)當(dāng)時(shí)的深圳中介市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)，它讓中介機(jī)構(gòu)深刻地體會(huì)到怎樣確定目標(biāo)客戶(hù)和細(xì)分市場(chǎng)。至此，深圳的地產(chǎn)中介企業(yè)才算是真正觸摸到了行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化。
如今，世聯(lián)已經(jīng)成長(zhǎng)為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一家專(zhuān)業(yè)評(píng)估和策劃代理機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)占有率超過(guò)了15%，成為深圳乃至華南地區(qū)具有影響力的跨地區(qū)專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司。
與此同時(shí)，政府主管部門(mén)也不斷出臺(tái)管理措施，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。1995年10月，深圳市中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)成立，開(kāi)始對(duì)中介行業(yè)進(jìn)行疏導(dǎo)；1996年3月，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，深圳市規(guī)劃國(guó)土局進(jìn)行了更加全面的清理，篩選出批合格的中介公司68家；1996年7月，深圳舉辦了首屆房地產(chǎn)中介從業(yè)人員考試，發(fā)放了批《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》和《房地產(chǎn)評(píng)估人員資格證書(shū)》，從業(yè)人員的資格認(rèn)證被擺在重要位置！
【競(jìng)爭(zhēng)加劇 境外公司紛紛搶灘】
本世紀(jì)初，深圳地產(chǎn)中介逐漸形成行業(yè)特征和優(yōu)勢(shì)，成為集房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理、咨詢(xún)、評(píng)估為一體的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，服務(wù)范圍也在逐步擴(kuò)大，由原來(lái)的單一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)擴(kuò)展到房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。
1997年1月，施永青旗下的香港代理巨頭中原公司入駐深圳。中原的入駐給深圳的中介市場(chǎng)注入了新鮮的血液，為深圳中介市場(chǎng)帶來(lái)了成熟的專(zhuān)業(yè)理念。
當(dāng)時(shí)的深圳市場(chǎng)，沒(méi)有一家公司可以同時(shí)解決商品房的內(nèi)外銷(xiāo)問(wèn)題，中原用很多新的概念去做營(yíng)銷(xiāo)，包括香港的營(yíng)銷(xiāo)手法。新盤(pán)開(kāi)放日、按段加樓價(jià)、用抽簽賣(mài)樓等等營(yíng)銷(xiāo)手法，使中原代理銷(xiāo)售的東；▓@創(chuàng)造了月成交額7億元的神話(huà)，讓內(nèi)地的地產(chǎn)中介見(jiàn)識(shí)了來(lái)自香港的先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)方式。
回顧中原在深圳近10年的發(fā)展歷程時(shí)，中原深圳分公司總經(jīng)理李耀智自豪的是1999年時(shí)，中原自身的行為形成了行業(yè)的自律標(biāo)準(zhǔn)。
上世紀(jì)90年代末，隨著地產(chǎn)中介行業(yè)的不斷壯大，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，行業(yè)內(nèi)存在的問(wèn)題也一點(diǎn)點(diǎn)暴露出來(lái)。1999年中原開(kāi)始進(jìn)入內(nèi)地三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)中介在三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展秩序非常混亂，各代理公司吃差價(jià)，蒙人騙人的花招層出不窮，針對(duì)這種現(xiàn)象，中原打出“公平交易，不吃差價(jià)”的宣傳口號(hào)。
一開(kāi)始，中原的這個(gè)口號(hào)引起了業(yè)內(nèi)同行的不安，但如今“公平交易，不吃差價(jià)”已經(jīng)成為地產(chǎn)中介的一個(gè)行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。
中原還善于將香港成熟的經(jīng)驗(yàn)靈活運(yùn)用在本地市場(chǎng)，像三級(jí)市場(chǎng)的“公盤(pán)”制，一開(kāi)始是由中原從香港市場(chǎng)移置進(jìn)入深圳三級(jí)市場(chǎng)的，直到現(xiàn)在深圳的地產(chǎn)中介行業(yè)還在廣泛采用。
繼中原之后，許多境外地產(chǎn)中介公司為深圳巨大的市場(chǎng)所吸引，香港惟一上市物業(yè)代理公司美聯(lián)，以及置業(yè)國(guó)際等多家港派房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入深圳；2002年6月24日，全球大的房地產(chǎn)服務(wù)提供商21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在深圳開(kāi)設(shè)公司，宣布深圳區(qū)域業(yè)務(wù)正式啟動(dòng)，全面介入深圳房地產(chǎn)中介業(yè)，深圳中介行業(yè)開(kāi)始面對(duì)國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)。
跨國(guó)公司給市場(chǎng)帶來(lái)了先進(jìn)的理念；港資地產(chǎn)中介企業(yè)在導(dǎo)入成熟的港式管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還為深圳市政府土地投資提供土地評(píng)估、調(diào)研服務(wù)，為開(kāi)發(fā)商提供全程策劃及銷(xiāo)售代理。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使深圳本土中介機(jī)構(gòu)不斷增強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng)力。
【市場(chǎng)成熟 并購(gòu)之風(fēng)推動(dòng)行業(yè)整合】
2004年以來(lái)，中介公司開(kāi)始走向?qū)I(yè)化和精細(xì)化道路，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展也在向房地產(chǎn)業(yè)的上游延伸。2006年，中介的專(zhuān)業(yè)化進(jìn)程將越走越深。
“天下事，合久必分，分久必合”，這個(gè)歷史發(fā)展規(guī)律在深圳地產(chǎn)中介業(yè)也得到了淋漓盡致的演繹。上世紀(jì)90年代以來(lái)國(guó)際地產(chǎn)曾先后衍生出廣廈地產(chǎn)和世聯(lián)地產(chǎn)，廣廈地產(chǎn)后來(lái)又衍生出同致地產(chǎn)、眾廈地產(chǎn)、宏廈地產(chǎn)；從世聯(lián)先后出走的潘軍、龍固新，也分別于2000年、2001年初成立了星彥與德思勤。
2004年以來(lái)，深圳地產(chǎn)中介行業(yè)從分裂回到并購(gòu)的特征又初露端倪，隨著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控力度的逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新整合，二手樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。在這樣的新形勢(shì)下，地產(chǎn)中介企業(yè)通過(guò)并購(gòu)的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)突破和發(fā)展，促進(jìn)自身發(fā)展。
2005年，深圳二手樓市場(chǎng)更是頻頻傳來(lái)中介企業(yè)并購(gòu)的消息。深圳創(chuàng)輝租售公司整體并購(gòu)在深圳有8年歷史的老牌地產(chǎn)中介新永基地產(chǎn)；深圳同致行地產(chǎn)與吉合田以參股的形式結(jié)盟；深圳通泰地產(chǎn)合并城市策略等15家地鋪。 據(jù)了解，深圳二手樓交易量近3年來(lái)保持著每年30%左右的增幅，與此同時(shí)，深圳的中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也在飛速增多，據(jù)深圳房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有關(guān)人士介紹，目前深圳已備案登記在冊(cè)的合法中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約450家，但坊間傳言，中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)有1000多家。
“以這樣的速度增長(zhǎng)下去，中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行業(yè)整合是必然趨勢(shì)，并購(gòu)其實(shí)是反映了二手樓市場(chǎng)正步入成熟階段”，以并購(gòu)起家且目前發(fā)展迅速的創(chuàng)輝租售董事長(zhǎng)林鳳輝說(shuō)。
這些經(jīng)過(guò)整合后的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，其職能不再是過(guò)去的簡(jiǎn)單策劃和營(yíng)銷(xiāo)代理。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，地產(chǎn)中介的服務(wù)開(kāi)始轉(zhuǎn)向更高層的戰(zhàn)略發(fā)展和策略執(zhí)行，在銷(xiāo)售的同時(shí)更加著重塑造品牌。
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